토지거래허가제가 포함된 10·15 부동산 대책으로 서울과 경기 12개 지역에 2년 실거주 요건이 적용되며 갭투자가 사실상 차단됩니다. 이번 정책의 핵심 내용, 허가 절차, 입주권 거래 조건, 예외 대상까지 모든 것을 한눈에 정리했습니다.
부동산 시장에 불어온 냉기 – 규제의 시작
2025년 10월 20일, ‘10·15 부동산 대책’ 시행으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이로 인해 부동산 시장에는 찬바람이 불었다.
이미 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 대출 규제가 강화된 상황에서, 2년 실거주 요건까지 추가되며 갭투자가 사실상 불가능해졌다.
현장 분위기는 조용했다. 매물은 급격히 줄었고, 매수·매도자는 관망세로 돌아섰다. 특히 실거주 요건과 재건축·재개발 절차에 대한 문의가 급증했다.
토지거래허가제란? – 핵심 개념 한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 적용 지역 | 서울 25개 자치구 전체 + 경기 12개 지역 (과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남) |
| 대상 부동산 | 아파트 및 아파트 포함 연립·다세대주택 |
| 시행 기간 | 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 (변동 가능) |
| 핵심 요건 | 2년 실거주 의무, 토지이용계획서 제출 |
문제점 제기 – 투자자들의 전략이 막혔다
토지거래허가제가 시행되면서 갭투자와 단기 차익 매매는 사실상 불가능해졌다.
특히 투자자들은 다음과 같은 이유로 불편을 겪고 있다.
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전세를 낀 거래가 막히며 유동성이 급감
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허가 절차와 서류 준비 등 복잡한 행정 절차
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기존 주택 처분 조건 등 추가적인 부담 발생
이러한 변화로 인해 시장 전체가 조정기에 접어들었으며, 일부 투자자들은 수도권 외곽이나 비허가 지역으로 눈을 돌리는 모습이다.
2년 실거주 의무 – 반드시 알아야 할 핵심 포인트
2년 실거주 의무는 잔금 납부일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날부터 시작된다.
매수자는 토지이용계획서에 실거주 예정일을 제출해야 하며, 허가일로부터 4개월 이내 입주 계획을 제시해야 한다.
✅ Tip: 입주 계획이 늦어지면 허가가 거부될 수 있으므로, 실거주 일정을 정확히 설정하는 것이 중요하다.
기존 주택 보유자도 매수 가능할까?
기존 주택이 있어도 신규 취득을 위한 허가 신청은 가능하다. 다만 다음 조건을 충족해야 한다.
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해당 지역에 거주해야 하는 사유 명시
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추가 취득 목적 명확히 소명
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기존 주택의 처분 계획 제출 (매매·임대 모두 가능, 6개월 이내 완료)
이 규정을 지키지 않으면 허가가 거부되거나 이후 거래에 제약이 발생할 수 있다.
재개발·재건축 입주권 거래도 허가 대상
관리처분계획 인가를 받은 입주권도 허가 대상이다.
주택이 철거돼 즉시 입주가 불가능한 경우, 종전 부동산 거주 기간 + 입주 후 거주 기간을 합산해 실거주 기간을 계산한다.
단, 최초 분양권은 허가 대상이 아니지만 제3자에게 전매할 경우 허가가 필요하다.
비주택은 예외 – 오피스텔·상가는 허가 제외
허가 대상은 아파트 및 아파트 포함 연립·다세대주택으로 제한된다.
따라서 다음은 허가 없이 거래할 수 있다.
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오피스텔 (일반 업무시설 포함)
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상가, 상업용 건물
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비주거용 토지
이는 투자자들이 비주택 시장으로 눈을 돌리게 하는 요인이 되고 있다.
실제 체험 후기 – 시장 반응은 냉랭
현장 중개업소 관계자는 이렇게 전했다.
“토허제가 시행되자마자 매수 문의가 절반 이하로 줄었습니다. 전세를 낀 매물도 거의 사라졌고, 투자자보다 실거주 수요자만 남은 상황입니다.”
이처럼 규제 시행 이후 시장은 급격한 거래 절벽을 맞고 있으며, 일부 지역은 가격 하락 조짐도 보이고 있다.
체크리스트 – 토지거래허가 신청 전 반드시 확인할 것
✅ 거래 대상이 허가 대상인지 확인
✅ 실거주 계획서를 정확히 작성
✅ 기존 주택 처분 계획 포함
✅ 입주 예정일을 허가일로부터 4개월 이내로 설정
✅ 분양권·입주권 여부에 따른 허가 요건 확인
결론 – 부동산 패러다임이 바뀐다
‘10·15 대책’은 단순한 규제가 아니다.
이는 투기 억제에서 실거주 중심 시장으로의 구조 전환을 의미한다.
단기 수익을 노리는 투자가 어렵지만, 실수요자에게는 더 투명한 시장이 열린다.
앞으로 시장은 “허가 받고 실거주하는 사람만 진입"하는 구조로 재편될 것이다.
부동산 투자 전략도 이에 맞게 수정되어야 한다.
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