보증금 못 돌려줄 때? 임차권 등기명령 방법 및 신청 절차

임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했나요? 임차권 등기명령 신청은 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하며 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 제도입니다. 신청서 작성, 첨부서류, 법원 제출, 심사 과정 등 임차권 등기명령 신청 절차를 자세히 정리했습니다.

임차권 등기명령이란?

임차권 등기명령은 임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 법원에 신청해 주택의 등기부등본에 ‘임차권’을 등기하는 절차를 말합니다. 이를 통해 임차인은 이사를 가더라도 임대차 계약 당시의 대항력(거주권 보장)과 우선변제권(보증금 우선 회수권)을 유지할 수 있습니다.

특히, 임차인이 새로운 거주지로 이사해야 하는 상황에서 보증금 반환 소송과 별개로 등기만으로 권리를 유지할 수 있다는 점이 핵심입니다.

임차권 등기명령 신청 자격

신청 자격은 다음과 같습니다.

임대차 계약이 종료된 상태일 것
임대인(집주인)으로부터 보증금을 전액 반환받지 못한 상태일 것
전입신고 및 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인일 것

이 요건을 충족하면, 임차인은 즉시 신청할 수 있습니다.

임차권 등기명령 신청 준비 단계

1. 신청서 작성

법원에 제출할 임차권등기명령신청서에는 아래 사항을 반드시 기재해야 합니다.

임차인 및 임대인의 인적사항: 이름, 주소, 주민등록번호
대리인 정보: 변호사 선임 시 대리인 성명 및 주소
임대차 목적물 표시: 주택 주소와 건물의 구체적 표시
미지급 보증금 및 차임: 반환받지 못한 금액 명시
계약 관련 주요 일자: 계약일, 전입일, 점유 개시일 등
신청 취지와 이유: 보증금을 반환받지 못해 권리 보호를 위한 신청임을 기재

2. 필수 첨부서류 준비

임차권 등기명령 신청 시 다음 서류를 반드시 제출해야 합니다.

임대차계약서 사본: 계약 관계 입증 필수
등기사항증명서(등기부등본): 임대차 목적물 확인용
주민등록초본: 전입 사실 및 주소지 확인용
신분증 사본: 본인 확인용
보증금 미반환 증빙자료: 문자, 통화내역, 내용증명 등 제출 시 유리

임차권 등기명령 신청 절차

1단계: 관할 법원 확인 및 제출

임차권 등기명령은 임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 제출해야 합니다.
제출 방법은 두 가지입니다.

직접 방문 제출: 법원 민원실 또는 등기과 방문
온라인 제출(전자소송): 대법원 전자소송 사이트 회원가입 후 신청

2단계: 수수료 납부

신청 시 등록면허세와 등기촉탁수수료를 납부해야 합니다.

등록면허세: 보증금의 일정 비율
등기촉탁수수료: 약 1만 원 내외

전자신청 시 온라인 결제가 가능하며, 방문 접수 시에는 은행 납부 후 영수증 제출이 필요합니다.

3단계: 법원 심사 및 인용 결정

법원은 제출된 서류를 검토해 요건 충족 여부를 심사합니다.

심사 기간: 통상 2주~4주 소요
인용 시: 등기부등본에 ‘임차권 등기’가 기재됨
보정 명령: 서류 미비 시 보정 명령 후 추가 제출 가능

4단계: 임차권 등기 완료

등기 완료 후 임차인은 법적 권리를 유지한 상태에서 이사 및 명도(열쇠 반납)를 진행할 수 있습니다.
이후 보증금 반환 소송을 제기하거나, 임대인이 보증금을 반환하면 등기 말소가 가능합니다.

임차권 등기명령의 효과

대항력 유지: 이사 후에도 임차권이 보호됨
우선변제권 유지: 경매 시 보증금 우선 변제 가능
집주인 압박 효과: 임대인에게 반환 압박 수단 제공
새로운 임차인 확보 방해 없음: 임대인이 집을 재임대할 수 있어 보증금 회수 가능성 높아짐

임차권 등기명령 신청 시 주의사항

계속 거주 불가: 임차권 등기 후에도 계속 거주하면 법원에서 취소할 수 있음
임대인 협조 필요 없음: 집주인 동의 없이 단독 신청 가능
새 임차인 집 보기 요청: 협조 의무는 없으나, 보증금 반환과 직접 관련 없음
명도 시점 유의: 열쇠 반납 및 이사 완료가 필수

임차권 등기명령 신청 후 보증금 반환 소송

임차권 등기만으로 보증금이 자동 반환되지 않으므로, 임대인이 끝까지 반환하지 않을 경우 보증금 반환 소송을 별도로 진행해야 합니다.

소송과 등기를 병행하면 권리 보존과 집행이 모두 가능해 안전성이 극대화됩니다.

임차권 등기명령 제도의 장점

복잡한 소송 전 간편하게 권리 보호 가능
이사 일정과 무관하게 보증금 회수 권리 유지
보증금 반환 소송 중에도 대항력과 우선변제권 보존
임대인의 압박 수단으로 효과적

마무리

임대차 계약 종료 후 보증금 반환 문제는 임차인에게 큰 부담이 됩니다. 임차권 등기명령 제도는 이러한 상황에서 임차인의 권리를 신속하고 확실하게 보호할 수 있는 핵심 절차입니다. 신청서 작성부터 법원 제출, 심사, 등기 완료까지 정확하게 진행하면 불필요한 분쟁을 최소화할 수 있습니다.

보다 구체적인 법률 상담이 필요한 경우, 법률구조공단 또는 부동산 전문 변호사와 상담해보는 것도 추천드립니다.